financiële-tips

Financiële tips bij de aankoop en financiering van je nieuwe huis.

wetgeving

Wat verandert er in de regelgeving voor hypotheken in 2018?

hypotheek aanvraag

Tips om het aanvraagproces voor uw hypotheek zo snel mogelijk te doorlopen

woningverkoop

Hoe verkoop ik mijn woning zonder makelaar?

testament

Handig om te weten…. over je testament!

hypotheek aflossing

Wat kunt u doen met uw aflossingsvrije hypotheek?

hypotheek adviseur

Wat doet een hypotheekadviseur allemaal en hoeveel tijd vergt dat?

Een hypotheek af- of oversluiten is een kostbare aangelegenheid, zowel qua tijd als geld. Dat zijn we met u eens. Echter, daarvoor ontvangt u van ons uitgebreide begeleiding en loodsen wij u door alle stappen heen van uw afsluit- of oversluittraject. Aan de hand van een concreet traject dat wij onlangs hebben afgerond geven we u graag een voorbeeld.

Meneer Jansen (uiteraard niet de echte naam van onze klant) had op 3 februari een afspraak met ons over het oversluiten van zijn hypotheek. Tijdens dit gesprek zijn de wensen van dhr Jansen besproken en is geïnventariseerd wat de huidige financiële situatie is van dhr Jansen (inkomen, leningen, BKR, vermogen en andere financiële verplichtingen). Naar aanleiding van deze afspraak werkt onze adviseur het advies verder uit.

Een week later geeft dhr Jansen daar akkoord op. De eerste stap daarna is een taxatie aanvragen bij de makelaar. In dit geval is een voortaxatie het meest efficiënt om de voortgang te bespoedigen. Begin maart hebben wij de voortaxatie ontvangen van de makelaar. Met de geschatte waarde van de woning is er akkoord om het traject op te starten.

De waarde van de woning van dhr Jansen is momenteel lager dan de hypotheek. Om dit op te lossen heeft meneer Jansen een tijdelijke lening nodig. Deze kan hij gedeeltelijk gebruiken om een deel van zijn huidige hypotheek af te lossen, zodat hij deze daarna kan oversluiten naar de taxatiewaarde. Het andere deel gebruikt hij om onze dienstverlening te betalen. Met de overwaarde uit de, aan de hypotheek gekoppelde, kapitaalverzekering die vrijkomt na het oversluiten kan dhr Jansen de lening weer aflossen.

Voor deze lening hebben we zijn bankgegevens en zijn loonstrook nodig in een formaat dat door de geldverstrekker wordt goedgekeurd. Deze zijn half maart opgevraagd, door ons ontvangen, goedgekeurd en vervolgens doorgestuurd naar de leningverstrekker.

Eind maart volgt het akkoord op deze lening en wordt deze uitbetaald aan dhr Jansen. We hebben hem geïnformeerd over hoe hij de aflossing kan doen op zijn huidige hypotheek, nadat wij zelf contact hebben gezocht met de hypotheekverstrekker. Ook hebben wij hem laten weten op welk leningdeel hij kan aflossen en met wie hij bij de hypotheekverstrekker contact op moet nemen om dit verder te regelen. Begin aprilkregen we een berichtje van dhr Jansen dat dit gelukt is.

Half april hebben wij van de makelaar, na de voortaxatie, ook het definitieve taxatierapport ontvangen. Daarna is gelijk de nieuwe overlijdensrisicoverzekering en het nieuwe rentevoorstel aangevraagd. Een dag later hebben we van de bank dit voorlopige renteaanbod ontvangen. De volgende stap is nu om dhr Jansen te helpen met het aanleveren van alle, nog ontbrekende stukken. Zodat wij zeker weten dat deze niet door de nieuwe hypotheekverstrekker worden geweigerd. In dit geval waren dat onder andere:

– Bewijs van 2 rekeningen dat mogelijkheid tot rood staan eraf is en het krediet is afgemeld bij het BKR

– Laatste saldo overzicht van deze 2 betaalrekeningen voordat de mogelijkheid tot rood staan eraf is.

– Laatste saldo overzicht van een doorlopend krediet

– Bewijs van het doorlopend krediet dat het beëindigd wordt en is afgemeld bij het BKR

– Aantonen van eigen middelen aan de hand van een bankafschrift

– Proforma aflosnota van de geldstromen tijdens het oversluittraject

Het aanleveren van deze stukken is vaak een lastig proces. Geldverstrekkers stellen strenge eisen waar stukken aan moeten voldoen. Hier besteden we dus veel tijd aan. Begin mei hebben we nogmaals contact met de dhr Jansen omdat er nog een aantal van deze stukken ontbreken. Op 9 mei zijn uiteindelijk alle benodigde stukken binnen bij de geldverstrekker.

Na de, door de bank aangegeven, verwerkingstijd van een aantal dagen hebben we de bindende offerte ontvangen van de nieuwe hypotheekverstrekker en deze gelijk doorgestuurd naar dhr Jansen. De hypotheekakte kan nu per 1 juni worden opgemaakt en dhr Jansen kan naar de notaris om de hypotheek definitief over te sluiten.

Als laatste hebben we dhr Jansen begeleid met het beëindigen en afkopen de oude kapitaalverzekering. Met het opgebouwde kapitaal uit deze polis kan dhr Jansen de tijdelijke lening die hij voor dit oversluittraject heeft afgesloten weer aflossen.

Terugkijkend duurde het oversluittraject van dhr Jansen uiteindelijk vier maanden. Iets wat zeker geen uitzondering is, maar eerder de regel. Hiermee heeft u een beter beeld van wat er allemaal bij komt kijken om een hypotheek over te sluiten.

De vele uitzonderingen en drukte bij de banken zorgen er vaak voor dat een hypotheek af- of oversluiten meestal een traject is van een aantal maanden. Een goede voorbereiding van uw kant dan het proces wel versnellen. Zorg dus dat u bij het gesprek met de hypotheekadviseur een goed beeld hebt van uw eigen situatie. Een BKR check kan daar enorm bij helpen!

Als u meer wilt weten over onze dienstverlening en over onze manier van werken, neem dan contact met ons op.

hypotheek

Een hypotheek zonder vast contract? Dit is hoe het kan.

Ruim 30% van de werkende Nederlanders heeft geen vast contact. Bij een aantal geldverstrekkers kun je onder bepaalde voorwaarden ook een hypotheek zonder vast contract afsluiten als je een tijdelijk of flexibel arbeidscontract hebt. In dit artikel kun je per type contract kijken wat je mogelijkheden zijn voor het afsluiten van een hypotheek.

Tijdelijk contract

Kom je na je tijdelijke contract in aanmerking voor een vast contract? Dan kun je je werkgever vragen om een intentieverklaring. Daarin geeft je werkgever aan dat het de bedoeling is dat je volgende contract een vast contract is – op voorwaarde dat je hetzelfde blijft presteren en dat de bedrijfsomstandigheden niet veranderen. Als je een werkgeversverklaring met intentieverklaring hebt, dan behandelt de geldverstrekker je aanvraag alsof je een vast contract hebt. Dat betekent dat er voor de berekening van je hypotheek wordt uitgegaan van het bruto jaarinkomen dat je het afgelopen jaar verdiende.

Uitzendcontract

Als je een uitzendcontract hebt, dan kun je je uitzendbureau om een perspectiefverklaring vragen. Met zo’n perspectiefverklaring wordt er naast je contract bij het uitzendbureau ook gekeken naar je opleiding, werkervaring, functie en vaardigheden. Een contract met een perspectiefverklaring wordt gezien als een vast dienstverband. Dat betekent dat er voor de berekening van je hypotheek uitgegaan wordt van het bruto jaarinkomen dat je afgelopen jaar verdiende.

Er zijn in Nederland een aantal uitzendorganisaties die een perspectiefverklaring uitgeven. Er gelden bepaalde voorwaarden voor het aanvragen van een perspectiefverklaring. Zo moet je vaak minimaal een jaar in dienst zijn bij het uitzendbureau waar je werkt.

Hypotheek met een oproepcontract

Met een oproepcontract heb je vaak geen garantie op inkomen. Soms werk je misschien een week helemaal niet, en verdien je dus ook niks. Voor het berekenen van je hypotheek wordt er gekeken naar je gemiddelde bruto jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren. Daarbij wordt uitgegaan van het minimaal aantal uren in je contract. Let op: heb je het laatste jaar minder verdiend, dan is je inkomen van het laatste jaar het uitgangspunt voor je maximale hypotheek.

Rekenvoorbeeld:

  • De afgelopen drie jaar verdiende je € 20.000, € 26.000 en € 18.000 bruto.
  • Je gemiddelde inkomen is € 21.333.
  • Je inkomen in het laatste jaar (€ 18.000) was lager dan het gemiddelde (€ 21.333).
  • Je hypotheek wordt dan berekend op basis van je laatste jaarinkomen: € 18.000.

Hypotheek met een payrollcontract

Als je werkt als payroller, dan ben je vaak niet in vaste dienst bij een bedrijf. Voor het berekenen van je hypotheek wordt er gekeken naar je gemiddelde bruto jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren. Heb je het laatste jaar minder verdiend? Dan wordt er voor je maximale hypotheek gekeken naar je inkomen van het laatste jaar. Vraag een werkgeversverklaring op bij je payroll-bedrijf. Daarop staat een overzicht van je inkomsten. Deze kun je meenemen als je in gesprek gaat met een financieel adviseur.

Hypotheek voor zzp en ondernemer

Ook als zzp’er of ondernemer kom je in aanmerking voor een hypotheek. Wat je mogelijkheden zijn, hangt af van jouw persoonlijke situatie. Vaak heb je te maken met wisselende inkomsten. Voor het berekenen van je hypotheekbedrag wordt er niet alleen gekeken naar je behaalde resultaten, maar ook naar je prognose voor de toekomst.

Werk je al langer dan drie jaar voor jezelf? Dan wordt er voor het berekenen van je hypotheek gekeken naar je gemiddelde resultaat of winstaandeel over de afgelopen drie kalenderjaren. Als je het laatste jaar minder hebt verdiend, dan wordt er uitgegaan van je inkomen in het afgelopen jaar.

Ook als je pas één of twee jaar voor jezelf werkt, zijn er mogelijkheden. Onderbouw je hypotheekaanvraag dan met jaarcijfers en een prognose. Je prognose moet door een accountant zijn opgesteld en onderbouwd. Voor het berekenen van je maximale hypotheekbedrag wordt er gekeken naar je toetsinkomen.

Je toetsinkomen wordt op de volgende manier bepaald:

  • Als je twee jaar tot drie jaar zelfstandig bent: het gemiddelde van je jaarcijfers van de laatste twee jaar x 90%.
  • Als je een jaar tot twee jaar zelfstandig bent: je jaarcijfers x 75%.

Eigenaar van een bv

Ben je eigenaar of directeur-grootaandeelhouder van een Nederlandse bv? Ook dan kan je in aanmerking komen voor een hypotheek. Je inkomen wordt bepaald aan de hand van je gemiddelde salaris en winst in de afgelopen drie jaren. Je toetsinkomen (zie boven) mag niet hoger zijn dan het salaris en de winst of verlies in het laatste kalenderjaar.

blut

Wat als je verwacht je hypotheek niet meer te kunnen betalen?